
听闻,今年广州顶豪大爆发,遍地都是3000万+。
趁着AI业务出差,我就把广州市场上的顶豪看了一个遍。
得出两个结论——
一、广州目前无顶豪,很失望;
二、广州未来可能会诞生中国最好的豪宅。

广州无顶豪。
起初,我关注到广州顶豪市场是看到了三组数据。
第一,广州新地王。
关于楼面价8万5的马场新地王,我也不想说太多了。朋友圈已经被广州的同行们,从大年初八刷到了大年十八。
可算是扬眉吐气了。
第二,豪宅成交增速全国第一。
2025年,广州3000万以上豪宅成交突破400套,5000万以上豪宅成交首次突破100套,1亿以上豪宅新房成交突破20套,2亿以上豪宅成交5套……
广州顶豪成交增速,在各个总价段上都全面超越北上深。
第三,豪宅存量历史最高。
截止目前为止,广州仅珠江新城、琶洲和金融城,总价超3000万的豪宅新房存量就超过1000套。
观樾璞樾墅、琶洲樾华樾、鹏瑞壹号、星河湾半岛5号、香江1号、白鹅潭1号、玥玺湾同台竞技,接下来还有冼村、马场……全是1号,动辄3000万起。
广州的顶豪市场,还从未打过这么富裕的仗。
看完这三组数据,你想象中的广州顶豪市场应该是:百舸争流、千帆竞发、万花齐放、生机勃勃。
去之前,我也是这么想的。
看完后,有点失望。
一个字儿,
糙!
广州的豪宅,太糙了。
我随便给大家举两个例子吧。
例子一,
总价上亿的豪宅会所,业主还没用上,银行按揭员先用上了。
最近风很大的某广州顶豪,又是一线江景,又是城市地标同框,又是顶配设计团队,又是全球遴选奢石……
站在门口看,咱也确实被镇住了。
但是!
上了会所二楼,味儿不对了。
奢石通铺的红酒雪茄区,进口恒温酒柜里摆满动辄10多万一瓶的红酒,雪茄柜里全是高希霸……
然后,
昂贵且专业的德州扑克桌上,摆了台联想电脑,外加一张红纸打印的银行按揭立牌,旁边做了个微微谢顶的银行按揭大叔……
垮掉!
整个垮掉!
开发商砸了上亿的钱,请了全球顶尖的设计团队,选了几十种奢石,定制了满满的艺术品,手锤了无数种非遗手工,层层递进,好不容易拉上去的昂贵情绪,直接被那台微破的联想电脑、杂乱的电源线、谢顶的大叔、红纸打印的立牌整个毁掉。
更离谱的是,
旁边还有个酒廊咖啡吧空间,被直接当成了临时办公室,里面塞了不下20多张办公桌,满满登登二三十号工作人员……
我不知道那些花大几千万买房的业主,看到这些场景是什么感受——
自己还没用上的红酒雪茄吧,被谢顶大叔先用上了。
例子二,
顶豪也有拼多多。
我至少在不下四个豪宅的会所里,看到过类似这样的场景——
标准的羽毛球场里,塞了个乒乓球桌;
百老汇风的KTV里,挂个不伦不类的投影幕布,既能唱歌,也能拼出影音室。
咱也不知道是一线城市的地太金贵,还是啥原因。
广州很多顶豪的会所,都有一种浓郁的拼盘感:羽毛球拼乒乓球,篮球馆拼网球场,KTV拼影音室……
就好像是,
会所不够大,功能还要全,那就拼盘吧。
有没有,比好不好更重要。
类似这样的例子,还有非常多。
一个字总结,就是“糙”。
你要说,这是1000万以下的房子,糙就糙点,反正功能都有。
但是!
这是总价3000万以上、动辄上亿的房子啊!
如果我是那个恨不得吃过见过所有的好东西,拿出半个亿来买房的业主——
我决不允许,一个莫名其妙的大叔在我还没用上的红酒雪茄吧里,坐在我还没坐过的德州扑克桌上,每天接待各种前来咨询按揭贷款的人!
我更不能接受我的会所空间里,出现那种只有在刚需项目上才能看到的拼凑感、拼盘感和临时感!
我在广州看了近一周的顶豪,时常会有一种魔幻感:
满墙奢石、满是大师、进口硬件、顶配园林,却莫名其妙的拼出一种粗粝的廉价感:就像在拼多多上卖爱马仕喜马拉雅,满世界喊人砍一刀。
这种莫名其妙的违和,就这样在广州一个个顶豪项目上出现了。
唉。

有人听我说完前面的内容,可能会说——
广州人务实,穿人字拖开法拉利,不在意你说的那些。
要真是不在意、不讲究这些,单纯就是图个面积大、位置好,何不买旁边价格更低、面积更大、产品也更差的二手房?
能花半个亿买房的人,
哪个不是想改善生活,哪个不想过更好的日子?
说到底,
还是广州之前的顶豪太少了。
广州已经有近10年没有在珠金琶等核心板块或临江板块出过宅地,自2013-2014年的侨鑫汇悦台之后也不再有真正的纯粹顶豪项目出现。
土地断供了10年,顶豪断档了10年,顶豪的开发经验断层了10年,广州的有钱人也饿了十年……
现在的顶豪再怎么样,怎么也比10年前的那些房子要好吧。
奢石是不是铺上了,会所是不是更大了,还有篮球场、KTV和恒温泳池,10年前哪有这些?
大面上过得去就行,比以前好就行。
但是!
别忘了,我前面可是提到过一个数据——
截止目前为止,广州仅珠江新城、琶洲和金融城,总价超3000万的豪宅新房存量就超过1000套。
若是再加上即将入市的马场、冼村,大概率会突破2000套以上!
按照去年广州3000万以上豪宅卖了400套的速度——
现有存量的消化周期,至少会拉长到4-5年!
凭一句简单的“比以前好”,能跑得通未来“4-5年去化周期”的高竞争市场么?

先抛出个结论——
未来中国最好的豪宅,一定会诞生在广州。
为什么?
有三个原因。
第一个原因,市场足够卷。
按照广州顶豪4-5年的去化周期,足以卷出一个又一个百舸争流、万花齐放的顶豪产品。
就好像去年的杭州市场。
这两年杭州楼市里,产品做得最好的总价段是什么?
700-1000万的高端改善楼盘。
一个赛一个的好!
为什么?
无他,唯卷!
满城都是改善盘,每个改善盘的总价都卡在700-1000万,再叠加绿城和滨江这两大卷王,卷出一个又一个的BUG。
今年广州3000万以上的顶豪市场,也会如此。
第二个原因,广州具备做出好产品的一切天赋。
放眼全世界,做出一个好的顶豪产品需要的是什么?
1、你得有核心自然资源或城市资源,最好两者兼具。
广州有吧。
现在广州即将入市的顶豪地块,要么在珠江边,要么在珠江新城核心内,要么占有主城内最稀缺的湖山。
2、你得有比较好的土地规划指标。
光占个好位置也没用,你得有做出好产品的各种规划条件。
关于这点,广州的优势太强了。
走过那么多城市,咱也是第一次见到还有一线城市能通过“谈条件”来突破规划指标的。
建筑条件不满足?
谈一谈!
比如,玥玺湾。
竟然能通过各种博弈,硬生生突破限高。把限高拉升到180米,把整个地块向上抬高了足足11米。不仅做出了巨大的会所底座,还让低层区也能看江。
更关键的是,
广州还有新规加持,得房率动辄都在100%以上。
这些东西放在上海、杭州、北京,开发商想都不敢想。
定好的限高,还能调整?
300方的建筑面积,实得面积动辄320方?
想屁吃!
广州的顶豪,再规划条件上天生就比上海杭州有优势。
前提是,
你得想做好!
第三个原因,鲶鱼来了。
去年广州有个卖得还不错的楼盘,为避免拉踩,我就不提名字了。
我认识的很多广州同行看完之后,都说好:比同总价段的竞品都要好,都快把片区内的改善客吸干了。
一个同行朋友跟我说,这个楼盘是带着华东的原班供应链来的。
这次我也去看了,只能说——
只是上海杭州常规改善盘的水准,远谈不上豪宅。
有没有这样一种可能,
当越来越多深耕华东的开发商一旦发现,拿出来个改善盘,就能在广州卖的风生水起。要是拿更好的地,做更高端的产品系,都不用创新,直接复刻华东的成熟经验,会不会……
总之——
今天的广州,已经具备了做出顶豪的一切条件。
未来中国最好的豪宅,一定会诞生在广州。
要内卷竞争,有去化周期长达4-5年的红海市场,足以卷出个好产品;
要自然天赋,有大江大河,有珠城地标,有原生湖山,足以撑得起一个好项目;
要规划指标,有一线城市最宽松的建筑新规,不满意还能继续谈条件,足以做得出一个好顶豪。

看完广州顶豪市场的我,最后特别想说三句话。
第一句话,我想讲给广州的房企:得改。
卖的也是动辄半亿的顶豪,全国数下来不超过100个楼盘,弄个办公区吧。
把银行工作人员、自己的销售员和物业,从业主的亿元会所里、红酒雪茄吧里、私宴厅里搬出来吧。
人家花大几千万买的房子,你拿来临时办公,真不合适。
好好梳理下客户需求吧,别再搞拼盘了。
你硬拼出来的那么多功能空间,不一定每个都是客户想要的。你卖的是3000万的豪宅,又不是300万的刚需。
还不如好好梳理下客户需求,把无关紧要的撤一撤,保留点关键的。
对于顶豪产品来说,精比全更重要。
第二句话,我想讲给广州的有钱人:莫慌。
就广州顶豪市场这个存量,一时半会还真不一定卖的完。
别那么急,好的还都在后面。
第三句话,我想说:我很期待马场和冼村。
你过你问未来广州最期待的顶豪是什么?
就是马场和冼村。
1、没有退路。
马场和冼村的入市节点,大概率会在今年年底至明年。而这个时间点,恰好又是广州顶豪真正大爆发,存量最高、竞争最激烈的节点。
这就不是马场和冼村能不能做好的问题,而是“必须得做好”。
还是那句话,
广州的有钱人只是饿了,不是傻了。
做不好,就没人买单。
2、意义很大。
对于越秀来说,马场意味着什么?
重回第一。
去年越秀在广州的销售规模,到了第二。而马场作为越秀近些年拿的最贵、单价最高、货值最大的一块地,能不能做出真正的顶豪、能不能卖得好,决定了越秀能不能重回规模第一。
对于保利来说,冼村意味着什么?
守住第一。
待到玥玺湾卖完,保利手里能拿出来跟马场拼一拼的牌,只剩冼村。冼村要是砸了,冠军就丢了。
人呐,
只有被逼到墙角,才知道自己到底能干出点啥事儿。
好产品,都是这样被逼出来的。
挺好。
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